不仅在杭州，过去两周，富态可掬的陈启宗也是香港媒体追逐的焦点。
5月28日，他率领的恒隆地产，以107亿夺得杭州史上最贵商地——百井坊地块，一时惊动海内外。根据协议，恒隆将于明年2月前付清土地款。
在租金并不算顶级的杭州，这笔投资能赚回来么？
几天前，恒隆传讯及投资者关系董事关泽辉对外发声：百井坊总投资将达190亿人民币，打造成世界级甲级写字楼和高档商场。
预计写字楼租金在9-10元/㎡/天，零售商铺租金约30元/㎡/天。
PART1
杭州百井坊地块位于老城绝对中心。
这个万众瞩目的商地，总建筑面积19.4万㎡，楼面价55285元/㎡，百分百自持。190亿的投资，意味着光成本价就接近10万/㎡。
其中，45%面积用作商场零售，其余作为办公空间。
“杭州是中国科创中心，阿里巴巴的聚集地。除当地900万人口外，每年都有好多年轻人进入杭州，写字楼的需求强劲。”关泽辉说，现在杭州的甲级写字楼，平均日租金在9-10元/㎡。
“预计第一年租金回报率，能达到4-5%。”他表示。对于融资成本才1%上下的港企而言，已能及格了。
据世邦魏理仕数据显示，同在武林板块的坤和中心，日租金已达到了8-10元/㎡；欧美中心的日租金也在8.5元/㎡；就是曾低迷的钱江新城，华润大厦现在的日租金也高达7元/㎡。
这一租金水平，正在向上海一点点看齐。
百井坊这宗地，恒隆等了5年，2015年开始多次考察过该地块，对板块的拆迁进度、周边商业氛围都有深入了解。
虽然最近几年，武林板块的影响力正在减弱。但不可否认，武林商圈仍是杭州顶级写字楼的聚集地。
据区域内一开发商透露，在规划商业部分时，对区域内进行了一圈调研，发现武林商圈对于高端写字楼的需求十分旺盛。
因此，恒隆地在设计产品时，主动提升产品档次。
除了坤和中心外，武林壹号写字楼、杭州中心、恒隆百井坊项目，都将为武林商圈增添大量全新的甲级写字楼。
PART2
至于顶级大型购物中心，那更是恒隆的独门秘技。
1992年首度进军上海，打造了地标性项目恒隆广场，至今都是上海人所共知的奢侈品高地。百分百的高出租率，租户名单仿如一本“品牌名人录”。
从拿地到建成，上海恒隆广场花了近9年的时间。
去年，上海恒隆广场年收入高达48.5亿，平均租金接近65元/㎡/天，仅次于新鸿基旗下的上海国金中心IFC。
上海是恒隆的主战场。11宗地块中里（含最新拿下的百井坊地块），上海有3个。刚开始进军内地时，恒隆还是顺风顺水，接连拿下多宗核心地块。但因为好的地块太少，进而转向二三线城市。
上海恒隆广场
据赢商网数据统计，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场（商场），去年一年的租金收入就高达22.92亿，占已开业的8座恒隆广场租金总收入的67%。
但恒隆沉寂太久了。上一次拿地，还是在2013年2月，花了40亿港币，拿下武汉京汉大道商业地块。
“内地和香港的零售持续持续复苏，尤其是内地奢侈品销售的复苏尤其强劲，这些迹象表明六年的寒冬已过去。”恒隆董事长陈启宗在2017年致股东函里说。
市场的回暖，加上手握几十亿现金的恒隆，对跟踪了五年之久的百井坊地块，格外钟情。
杭州历来被看做是上海的后花园。但这几年，杭州发展势头迅猛。
上海的网红店，纷纷进驻杭州市场，诸如喜茶、LADYM等等。在杭州的受追捧程度，不亚于上海。
PART3
港企高价在杭州拿下商地，恒隆并非第一例。
2005年，嘉里拿下浙医大湖滨地块时，轰动全国。约1.5万/㎡的楼面价在当时堪称天价。从拿地到商场正式开业，历经11年，每天光财务成本就高达70万。
百井坊地块出让之初，内地有不少商业地产大佬，发声表示不太看好。除地块自身限制外，本身操盘上就存在难度。
百井坊地块闹中取静，但硬伤也不少：交通通达性不够，人流导入偏弱；地块容积率有限制，跟嘉里中心一样还有限高等制约，开发设计难度不小。
而内地的房地产企业，尤其是像万科、保利、碧桂园等房企，习惯了买地、盖楼、卖房的操作方式。
即便是商业项目，为了尽快回笼资金，会选择出售部分房源，缩短资金占用的时间。
毕竟，成本投入高达10万/㎡，杭州商业项目能卖得出如此高价格的不多。即便有能力销售，资金回收周期也拉长。
更何况这宗地块需要全部自持，考验的不仅是开发商的运营能力，还有资金实力。
今年，国内开发商融资不容乐观。监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产，部分银行甚至暂停开发贷，缺钱程度更甚往年。
再加上，2016年融资借款今年相继到期，需要还债。
掷下百亿资金，去拿一宗百分百自持的商住地，先别说去哪融资；就是融到资了，在现有游戏规则下，对内房企也不是一笔好买卖。
对现金流充裕的港企，却正是到内地攻城掠地的好机会。
尤其是“香港四大家族”，擅长长期持有综合性物业，通过出租来获取收益，也就是常说的“包租公”。
像恒隆，除了每年固定的租金收入。今年卖掉多个物业，发股集资，手里拿着几十亿的资金，又有晨兴资本的现金奶牛做后备。
在拿地资金这块，占据极大优势。
最重要的一点是，即便是投入成本巨大，港企对于年回报率不像内地商业开发商要求那么高，一般年回报率达到5%就算及格。
PART4
百井坊地块的比拼，背后蕴藏着更深层的含义。
这不仅仅是恒隆在内地补仓，更是与九龙仓之间无形的较量。
同为港企的九龙仓与恒隆一样，在内地坐拥十个商场，有不少还在同一个城市，如上海、无锡、长沙等。
只是，九龙仓不仅做商业，还有住宅。近20年时间里，九龙仓在内地拿下了33个项目，主要集中在华东一带。
两家港企的争夺战，从2006年开始一直延续到现在。
2006年，恒隆曾计划在湖南长沙建大型商场，跟当地政府都签好了框架协议。迟迟未动工后，传言恒隆退出该地块。最后这块地辗转由九龙仓竟得，打造了国际金融中心。
2007年，两家港企在成都再度交锋，竟得市中心一传统商业区地王。由于地块周边人流兴旺，吸引不少港企参加，太古、信置等皆参与其中。
最后演变成恒隆与九龙仓的较量，九龙仓以72.4亿，超出底价3倍的价格，拿下该地块，又打造了成都国际金融中心。
在大本营香港，九龙仓也是力压恒隆。
香港金钟廊，恒隆做了三十年的包租公，拥有100个铺位。2011年金钟廊重新招标时，连佛卡以超出招标地价一倍多的价格，打败了恒隆，结束了恒隆30年包租。
而连卡佛总裁，就是九龙仓主席吴光正女儿吴宗恩。
12年后，当百井坊地块出让时，盯了5年之久的恒隆不愿再度败北，最后以一己优势拿下该地块。用的还是不知名的马甲“晟乐有限公司”，直到拿下该地块七八分钟后，才被外人揭晓就是港企恒隆。
事实上，这一次九龙仓也确实一直拼到了最后，但终究没拦住恒隆入杭的决心。
对内地大型综合体，港企确实不是一般的喜爱。
7月5日将出让的上海新天地旁综合体地块，总起价135.8亿，瑞安房地产联合体及另一家港企开发商，也纷纷进入挂牌出让环节。那么，最后又会是谁拿下该地块？
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文∣江公子
编辑∣二叔
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